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今天，距离01年的元宵节，只不过40天上下但是，却感觉经历了很多、很多的事情仿佛，大家都卯足了劲，努力把逝去的时间找回来就武汉楼市而言，已经输出了太多、太多的新闻学区房暴涨、外地炒房团、光谷东爆红、集体涨价……试想一位置业者，面对如此短暂且劲爆的信息轮番轰炸后，很容易就被击倒在地这个市场，如今的真实面目到底如何？我想，是能够通过今天的，两个样本项目的销售情况，窥知真相的今天来聊01首先，位于四新的海悦世界，于清明前首开5套去化情况一般这个项目的价值点如下：1、价格优势明显，比竞品低元/平项目为毛坯销售，均价仅为元/平而距离其仅公里开外的海格公馆、方岛金茂、中国铁建御湖均价分别为元/平（毛坯）、元/平（精装）、元/平（精装）、城市主轴的封面地段，极具昭示性项目正临江城大道东侧，视野上特别开阔与周边竞品的区别很明显，一个是埋进去、一个是展开来3、不仅仅只有住宅，是名副其实的城市综合体项目总建面约6万方，物业形态涵盖商业及住宅其中，有一栋80米高的写字楼，以及建面约10万方的商业盒子换句话说，还是有很多故事可以讲，以及有丰富的想象空间4、海伦堡品牌，在汉阳有基础客观而言，海伦堡地产与一线房企相比，尚有差距但因其海伦小镇的成功开发，在经开以及汉阳区，具有较强的品牌认知基于此当我第一时间得知，项目的首开价格后，自我感觉是明显的低开也想当然的认为，首开日光是板上钉钉的事情结果……作为老汉阳、作为海伦堡的老业主，还是有些费解的0其次，导致海悦世界卖得一般的原因有哪些？业主归业主，自省一番还是很有必要其一，户型偏大首开的6号楼，为建面约—平房源总价门槛来到了00万，首付门槛为60万，30年月均还款额为元真心话，压力山大其二，地铁悬而未决距离项目最近的两条地铁为10、11号线而这两条地铁线，都是等待着第五轮轨交规划确定的线路换句话说，都存在变数其三，学区是软肋汉阳的教育资源相对匮乏四新较为优质的、划片入学的学校分别为华师附小、二桥中学（芳草校区）而这两所学校，都在江城大道以西，项目很难对口距离项目不到一公里的弘桥小学以及国博一小，大概率对口03再次，海悦世界的首开成绩单，说明了哪些问题对于这样一个，性价比相对较强的项目，首开却卖得一般的结果我们应当分析这样的珍贵样本，以期获得启示第一，低价策略，在总价00万及以上的楼盘里，消费者不感冒说明这部分具有一定消费力的客群，已经被教育得相当成熟不是说便宜，就一窝蜂地往上冲会冷静地思考，整盘的优劣势条件，看的是综合性价比第二，综合体的故事，消费者不太买账单拎出来，项目的价格相对较低倘若再加持综合体的价值，那是相当便宜准业主们，却听不进去我感觉，是如今的兑现情况，一次一次伤了业主的心大家也学聪明了，不见兔子不撒鹰——你有多少东西、我给多少钱第三，改善客户的诉求到底是什么？无论价格如何，项目的起步面积为平，说明这就是一个改善盘至少也是一个卖着刚需价格的改善盘能够打动改善客户的终极诉求，到底是什么？熟悉我的朋友知道，我于年6月，买了一套招商樾望坦白交代，我是改善需求当时招商最打动我的地方是，平的大户型现在住的房子，能够解决我女儿的上学，以及满足一家人5年之内的居住问题我改善的逻辑是，女儿长大以后，这套平的房子，肯定不够住也就是说，面积够大，是我的第一诉求当然，幸运地买到之后，才发现南向一线临湖、金茂加持、地铁1号线、钟家村小学……这都是后话，哪怕一样没有，光这个户型我也挺满足的说明什么，说明均好性撩不动改善客户的心项目一定要有独特的IP——户型够大、品牌够响、精装够豪、学区够硬、地铁上盖……只需要在一个点上，解决掉客户上一套房子的遗憾就行，不苛求十全十美按照这样的逻辑，再来看海悦世界感觉什么都挺好，却又没有一个是最好这，可能就是项目低开，却并没有高走的底层逻辑04海悦世界就聊到这里，我依旧觉得它是汉阳性价比很高的项目之一有人会说，是不是汉阳楼市本身不热，尚不足以服人老秦再谈谈另外一个，异常熟悉的房企，所开发的项目——锦绣江城，因其开发商曾开发过汉阳新澳蓝草坪，也打过不少交道项目位于白沙洲大道，与神盘保利上城就隔一条江国路目前毛坯在售，均价仅为元/平地段具有相当优势的它，房价比同为毛坯的中建铂公馆低元/平，比精装的万科云城低元/平在供需两旺的白沙洲，这个地段、这个价格现实却是，项目自去年9月首开后，一直就不温不火最后，我想表达的是类似于海悦世界与锦绣江城，这样房价明显低于周边竞品的楼盘倘若放在上一个大周期里，那又是茶水漫天飞舞的盛况可是，在此时此刻哪怕有白沙洲、四新两大传统刚需圣地的光环加冕，销售依旧有些吃力说明什么，说明如今的市场，依旧处于调整期谈V型反转、谈房价起飞，为时尚早今年，已经参加不少的大V论坛很多大咖都不假思索的喊，武汉房价必破10万真心话，还是有些不太负责05最近一直都在怀疑人生看到帝斯曼8万、复地5万、保利时代4万的时候我在想，到底是谁在消费这些房子？钱又是怎么赚的？就拿我所在的地产媒体行业而言浸淫二十年，每天上蹿下跳、左右逢源地拼命着一年到头的收入，除去房贷、生活费后，还能存下多少怕是一辈子都不敢看这些房子也懒得去甄别这些东西的真真假假困惑之时，得高人指点心中有杆秤、脚下有方寸，才是智慧人生挺顿悟的，望各位也多琢磨琢磨不乱于心、不困于情、不畏将来、不念过往。历史文章导读：

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