罗胖子说做时间的朋友，每个人都有机会成为行业的专家一转眼，我做自媒体已经一年半有余专家不敢当，确实比刚刚出道的时候，有些进步这种进步，体现在心态上、写文章的速度上以及认识的朋友的数量上其中，在踩盘的过程中，认识了不少的置业顾问朋友虽然大家不是经常见面，但是却成了朋友圈最熟悉的老友今年以来，一些朋友开始跳槽到另外的一些项目细品，不论是被抛弃的，还是得到宠爱的这些楼盘背后，能够代表着一些东西对于市场的判断，有着风向标的意义今天来聊01置业顾问朋友小Y（因为有些敏感，所以用化名，见谅）之前是在东西湖某体量为20万方以内的项目工作的经历了守盘期、热销期、平销期，差不多干了一年左右有一天，他问我兰亭大境如何我说不错哦，价格不高、体量又大，对于销售来说是好项目后来，他去了兰亭大境目前干得红红火火置业顾问朋友小P之前在主城某大体量红盘工作后来，当我第一次去武汉二十四城时，突然邂逅了他置业顾问朋友小H前两天，中海邀请咱们夜访长江十里，感受一下二七滨江晚上的美刚好撞见项目销售同事在开晚会，盘客突然手机就收到了消息原来，武昌滨江相好的置业顾问，跳槽来了二七滨江卖豪宅……这样的情况很多，老秦就不一一列举02武汉二十四城、兰亭大境、长江十里……价格范围，从1.2万—4.2万/平、从二七滨江到汉阳滨江、从精装到毛坯貌似他们所跳槽到的这些项目，没有可寻的规律不过，细心的人却能够发现蛛丝马迹第一，都是货值比较大项目武汉二十四城与兰亭大境，体量均超过万方长江十里体量约为14万方，但是单价高达4.2万/平项目的总销金额都很大第二，每个项目，都在板块内具有一定竞争力的武汉二十四城，地处武汉楼市的红海之一，东西湖但是，项目卖毛坯，具有价格优势兰亭大境，在武汉卖得最不滨江的汉阳国博滨江板块尽管地段相对不利在三环外，但是价格不是便宜一点点长江十里地处二七滨江“豪门”板块，因为单价过高，整个去化速度缓慢不过项目的在售面积段，是片区内最小的在单价恒定的情况下，总价优势明显03一个货值很大+有竞争力的楼盘不仅仅是对于置业顾问有吸引力，势能甚至足以影响着整个板块的走势首先，我们来看价格以刚刚首开的武汉二十四城为例，目前在售均价元/平这个价格，就相当于整个东西湖板块房价的定海神针为什么这么说呢因为项目是一个大盘，大盘的销售有一个特点价格稳定、战斗力持久简单点说，因为大盘的存在板块会源源不断的有价格稳定的房源销售所以，整个板块的价格不可能大涨、当然也不可能大跌一、两年之内的价格横盘特征明显其次，寡头效应武汉是多城市中心格局除了武汉天地外，没有绝对的顶流板块辩证的看，每一个板块的承载量都不会太多或太少当板块已经有一个流量大盘先入为主后，很难再容纳另外一个巨无霸项目大盘，会成为板块的代言人再次，二手房市场陷入低迷地产白银时代，刚需买房为主于是，新房与二手房呈现出相互绞杀的关系一个板块的新房过于强势，相应的其二手房会弱势很多反之亦然二手房小业主，显然跟流量大盘不在一个量级要么降价变现、要么继续持有只有这么两条路所以，在这样的市场预期之下于房企而言，想新进板块通过产品力、通过定位博溢价的操盘手两个字——慎入于消费者而言，自主需求的会比较合适，按照差不多的价格水平在板块里买房就行但是，高杠杆买房投资的主儿还是两个字——慎重04聊完了新欢的盘，咱再聊聊旧爱的项目被抛弃的项目，因为没有点名，所以我能够简单粗暴点去评价其一，是东西湖的某项目体量小、价格一般、产品力没有太多亮点中庸其二，主城某大盘容积率较高、产品单价较高、公摊较高、户型设计一般卖的就是一个地段其三，武昌滨江某项目武汉滨江板块是有优先级之分的鄙视链最顶端的，因为武汉天地的存在，汉口滨江首当其冲鄙视链最低端的，肯定就是咱汉阳滨江，作为汉阳人顿时心疼自己三秒钟而位于中间段的，就是武昌滨江与二七滨江二七滨江耍大牌、武昌滨江有文化只可惜配套的兑现速度都比较慢谁是新盘首开，谁就能自带一波节奏这个也没什么值得说道的05被抛弃的人中，小盘或者武昌滨江的盘无可厚非关键的就是这个主城的大盘，很特别照道理说，一个大盘的销售周期越往后走越好卖因为仅仅是老业主的推荐，就是一大波流量当然，这说的是一个良性循环的大盘也就是说，不断的在兑现自己的很多承诺比如承诺的商业、承诺的学区、承诺的品质在这样的兑现力之下，房价开始涨上，老带新源源不断敲黑板，这几年的情况愈发严峻电商当道对于商业运营提出了极高的要求限价政策导致没有过多的利润加持产品力对于大盘来说，越往后走、越来越难因为身上肩负的责任太大，无法轻装上阵举个形象的例子中国有句老话叫莫欺少年穷，意思是说年轻人，因为有很充足的时间用来努力，所以未来有着无限可能暂时的穷苦，不代表未来不能有一番作为辩证的看一个四十岁的人，还是一事无成，差不多一辈子也就这样了跟老秦一样什么意思呢操盘手最喜欢卖的预期，在已经开发了几年之久的老项目身上，不好用了身处第一线的销售同志，最能够感受到项目的“中年危机”所以，移情别恋了对于消费者的启示为倘若准备购买的大盘，在售了好几年一定要看其已经拥有的东西，而不要再听它描绘美好的蓝图小心上当受骗06置业顾问的职业生涯其实不长35岁以上的“中年人”几乎绝迹大学毕业22岁，中间约有13年的时间除去当学徒的几年、市场不好的几年、困惑未来的几年真正黄金的时间，没几年谁都想找一个合适的项目，并在此创造一段辉煌的职业生涯这才不辜负当初的选择所以大家跳槽着愿所有的真情都不被辜负愿所有的愿望都如期而至回聊！历史文章导读：假如我没买招商樾望，会买在哪？｜老秦置业顾问，打死都不能说的秘密！
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