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#楼市杂谈#老张向来肉懒体肥，不擅奔跑跳跃，更兼喜静不喜动。

因此也难有楼盘能打动老张，、费去跑一趟。

近期楼姨发布了一篇《楼市“烟花”登录徐州，徐州房地产市场定调，开发商的苦日子要来了！》的文章，文章中的观点老张颇为赞同，“徐州房地产市场已经向刚需型转向改善型”。

所谓刚需与改善

在中国房地产市场喊了许多年头的“刚需”概念已经随着人们对生活品质的更高要求发生了转变，最早的“刚需”只是解决基本住宿问题，空间、娱乐、配套、资源、发展等等条件都不在考虑范围之内。

年左右，徐州开始着手解决“纯刚需”问题。徐州市目前最大的经济适用房、廉租房小区有阳光花园和城市花园两个，另外世纪城、云龙华府、平壹号等小区也广有分布。

所谓“刚需”中的“刚需”莫过如此。

而我们口中所谓的“刚需”是既能够满足一定的生活需求，又能够在周边配套、资源发展上有一定的兼顾，楼价中等乃至中等偏下（1万/㎡-1.5万/㎡）最好。

年之后，徐州房地产市场就发生了明显的“风向”转变，目前此类“刚需”房源明显已经供过于求。年开始，更为高端、商务、小资情调的楼盘销量越来越好，房价也随之上涨，目前周边配套、资源较为齐全的楼盘平均价格都在2万/㎡左右。

这种在解决了基本住宿需求之后，对环境、空气、容积率乃至噪声等宜居环境更加重视的楼盘就可以被称为改善型楼盘。

这种改善型楼盘的消费者也通常并非没有住房，只是想要换一个更好的生活环境。

老张在全徐州对环境、资源、楼面价格反复比对之后，认为在改善型楼盘中，淮海绿地国博城（博奥景园），均价元/㎡精装修的均价、以及地理位置、环境等最为突出。

当然具有相同眼光的并不止老张一个，今年6月中旬，博奥景园（A-4地块）预售证出来后不久，相关房源已经被抢购一空，目前博奥景园共计入网套，已经销售套房，目前仅有41套房在售，去化率97.87%，跟售罄也差不了太多。

探盘丨绿地淮海国博城（博奥景园）

绿地淮海国博城（博奥景园）由世界强房地产企业绿地集团开发，从年开始至今16年间共打造了16个地产项目。业主总人数超过10万人次。

绿地淮海国博城（博奥景园）于年开盘预售，目前三期共45栋楼的房源均已入市。

地理位置

绿地淮海国博城（博奥景园），坐落于云龙区新城板块。整体建设规模69.1万方米、投资约亿。

交通配套

附近城市主干道有：汉源大道、新元大道、昆仑大道、迎宾大道等。

城际交通有高速干道、高铁站。

国内、国际交通有徐州机场。

出行完全不成问题。

资源配套

绿地淮海国博城（博奥景园），规划中有三甲综合医疗，全龄段质教育环聚周边，金融中心、行政中心也此聚集，资源方面几乎无可挑剔了。

奥体中心，奥体中心总建面约24万方，主要建筑包括一个3.5万座的体育场、一个专业级游泳跳水馆，跳水馆为全年恒温28摄氏度，还有一个球类馆、一个座的综合训练馆和一个体育宾馆。

小区户型

绿地淮海国博城房价走势、绿地淮海国博城房价多少钱一平方，房价均价：元/㎡，同比新城区新房均价元/平方米，同比新城区二手房均价元/平方米。价格超出刚需房均价。

户型

老张认为绿地淮海国博城两个户型值得推荐，分别是三室两厅两卫的㎡户型（老张称之为无娃款），主人卧室、健身房、书房的小资格调安排。

另一种是㎡户型（老张称之为有娃款），主人卧室、儿童房、书房、客房配置的居家中产阶层格调。

当然，装修风格不同，房产面积不同显示的采光、居住效果也有差异。

总结

绿地淮海国博城适宜人群为对自身居住环境有相当需求，但又并非巨富阶层的中产人士，周边的规划建设场馆、休闲娱乐场所、公共设施等足以让你在闲暇之余既能有格调的健康生活，也能融入一个全新的中产圈子。

售价当然比周边的“刚需”住宅、安置小区略高，但也在可接受范围之内。

具体探盘时置业顾问介绍的小区安全、高端物业、电梯如何方便、出入如何智能等等老张并没有记住，有兴趣地直接去了解即可，老张不再赘述。